Bürokomplex München – Komplettrückbau 4.800 m²

München, Bogenhausen · 4.800 m² Bürofläche auf 4 Etagen · 8 Wochen Strip-out + 2 Wochen Schadstoffsanierung

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Branche
Office / Asset Management
Standort
München, Bogenhausen
Umfang
4.800 m² Bürofläche auf 4 Etagen
Dauer
8 Wochen Strip-out + 2 Wochen Schadstoffsanierung

Leistungsumfang

Kompletter Strip-out: Trennwände, Doppelböden, abgehängte Decken, IT-Verkabelung, Mobiliar, Sanitärtrakte, Klimakassetten, KMF-belastete Brandschutz-Verkleidungen

Herausforderung

Im Gebäude befanden sich auf zwei weiteren Etagen aktive Mieter, die nicht durch Lärm, Staub oder Erschütterungen beeinträchtigt werden durften. Bauphysikalisch heikles Brandschutzkonzept mit KMF-haltigen Schottungen.

Unsere Lösung

Materialschleusen an allen Treppenhäusern, Unterdruckhaltung in den Sanierungsbereichen, akustische Trennung zur darunterliegenden Etage. Lärmstarke Arbeiten ausschließlich zwischen 18:00 und 06:00 Uhr. KMF-Sanierung in eigens eingerichteten Schwarz-Weiß-Bereichen mit Personenschleusen und H-Sauger.

Ergebnis

Null Beschwerden der Bestandsmieter über die gesamte Bauphase. Asset Manager konnte das Refurbishment ohne Mietausfall durchführen. Übergabe einen Tag früher als geplant.

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Ausgangslage im Detail

Der Bürokomplex in München-Bogenhausen umfasste 4.800 Quadratmeter auf vier Etagen, ursprünglich als Hauptverwaltung eines Industriekonzerns errichtet und in den letzten 20 Jahren mehrfach umgebaut. Der Asset-Manager hatte das Gebäude an einen institutionellen Investor verkauft, der die Flächen nach kompletter Entkernung als moderne Multi-Tenant-Bürofläche neu vermarkten wollte.

Die Herausforderung: Drei verschiedene Trockenbau-Generationen, eine alte zentrale Lüftungsanlage mit Lieferzeiten für Demontagewerkzeug, Doppelböden mit teils denkmalgeschütztem Naturstein in den Foyers, eine Tiefgarage mit Bauwerksabdichtung und der Verdacht auf KMF-Dämmungen in den abgehängten Decken der unteren Etagen.

Was Sie für Ihr Projekt mitnehmen können

Bei großen Bürokomplexen lohnt sich die Investition in eine ordentliche Vorerkundung. Jeder Tag, den wir vor Baubeginn in Schadstoffprobenahme, Statikbewertung und Trassenkartierung stecken, spart später eine Woche Verzug. Bei diesem Projekt haben wir vorab acht Werktage in die Erkundung investiert – und die Bauphase 14 Tage unter Plan abgeschlossen.

Die zweite Lehre: Bei mehreren Etagen parallel arbeiten, statt von oben nach unten in Serie. Wir hatten in der Spitze drei Bauleiter-Crews gleichzeitig im Haus, jede mit eigener Etage und eigenem Containerstellplatz. Das verkürzt die Gesamtbauzeit erheblich, erfordert aber ein zentrales Koordinationsmeeting jeden Morgen um 7 Uhr.

Eckdaten und Ergebnis im Überblick

Standort: München-Bogenhausen. Fläche: 4.800 m² auf vier Etagen plus Tiefgarage. Auftraggeber: institutioneller Investor, intern vertreten durch den Asset-Manager des erworbenen Bestands. Übergabezustand: rohbaufertig, ohne Trockenbau, ohne Bodenbeläge, mit funktionsfähigem Treppenhaus und Aufzug für die Folgegewerke.

Bauzeit: 11 Wochen vom ersten Vor-Ort-Termin bis zur Übergabe. Davon 8 Werktage Vorerkundung, Schadstoffanalyse und Leistungsverzeichnis. 9 Wochen reine Bauphase mit drei parallelen Bauleiter-Crews. Verwertungsquote über alle Stoffströme: 92 Prozent. Wertstofferlöse: rund 38.000 Euro, transparent in der Schlussabrechnung gutgeschrieben.